¿Va a vender una casa en sucesión en California?

Guía

Qué significa bienes raíces en sucesión

La sucesión es un proceso judicial que se utiliza para transferir propiedad después de que alguien fallece cuando la herencia lo requiere. Los materiales de autoayuda de los tribunales de California describen la sucesión como el proceso legal que puede ser necesario para transferir o heredar propiedad. Una casa puede permanecer dentro de ese proceso, o puede pasar fuera de la sucesión si el título y la planificación patrimonial ya lo permiten. Qué camino aplica es una cuestión legal y de título. Un profesional de bienes raíces no determina si se requiere sucesión.

Parte 2

Cuándo puede estar involucrada una propiedad

Una casa puede formar parte de una sucesión cuando el difunto tenía el título de una manera que no se transfiere automáticamente al fallecimiento. Arreglos como la copropiedad con derecho de supervivencia, la propiedad comunitaria con derecho de supervivencia, un fideicomiso en vida u otras formas de título pueden cambiar el camino. Si una propiedad en particular está dentro o fuera de la sucesión es una determinación de título y legal.

Parte 3

Quién puede necesitar ayuda con una propiedad en sucesión

Las situaciones inmobiliarias relacionadas con sucesión pueden involucrar a albaceas, administradores, representantes personales, fideicomisarios, herederos, beneficiarios y familiares involucrados en la herencia. La autoridad legal para actuar debe ser establecida por los profesionales correspondientes. Un profesional de bienes raíces no decide quién tiene esa autoridad. Una vez que se establece el camino inmobiliario, un profesional de bienes raíces con licencia puede ayudar con un análisis de mercado específico de la propiedad, el estado, la preparación, la comercialización, las consultas de compradores, las ofertas y negociaciones, y la coordinación de la venta. Esa asistencia no es asesoramiento legal ni de sucesión.

Parte 4

El papel del representante personal

Cuando se requiere sucesión, se puede nombrar a un representante personal para administrar la herencia. Las cartas testamentarias o las cartas de administración, y el alcance de la autoridad otorgada, son asuntos judiciales y de abogado. La persona que vivió en la casa puede no ser la que pueda listarla o transmitirla después. Quién puede firmar y bajo qué autoridad debe confirmarse con el abogado de la herencia y con los profesionales de título o escrow antes de ejecutar un contrato de listado.

Parte 5

Vías de venta en sucesión en California

Las sucesiones en California pueden involucrar diferentes niveles de autoridad para el representante personal. Dependiendo de la autoridad otorgada y las circunstancias de la herencia, una venta de bienes raíces puede proceder bajo procedimientos de administración independiente o puede requerir confirmación judicial. Esta página no es instrucción legal. El abogado de la herencia determina qué procedimiento aplica, qué avisos se requieren y si es necesaria la aprobación judicial.

• Administración independiente

  Cuando el tribunal ha otorgado autoridad para administrar la herencia bajo la Ley de Administración Independiente de Herencias, ciertas ventas de bienes raíces pueden proceder sin una audiencia previa de confirmación judicial, generalmente después de cualquier aviso requerido de acción propuesta a herederos y personas interesadas. Los avisos exactos, los períodos de espera y los límites de esa autoridad son cuestiones legales. No todas las herencias administradas de forma independiente siguen los mismos pasos.

• Confirmación judicial

  Cuando la autoridad independiente no cubre la venta, o cuando las circunstancias de la herencia lo requieren, una venta puede necesitar confirmación judicial. Eso puede involucrar una petición, una audiencia y otros pasos dirigidos por el tribunal. El Código de Sucesiones de California sección 10309 aborda la confirmación de ciertas ventas privadas de bienes raíces y, cuando ese estatuto aplica, puede incluir una condición de que la suma ofrecida sea al menos el 90 por ciento del valor de avalúo descrito en el estatuto. Si la sección 10309 aplica, cómo se determina el avalúo y si hay alguna excepción o acción judicial adicional disponible son asuntos para el abogado de la herencia. Esta no es una regla universal para todas las ventas en sucesión.

Qué vía aplica en cualquier sucesión determinada la decide el tribunal y el abogado que maneja el asunto — no un sitio web de bienes raíces.

Parte 6

Tribunal y documentación

Los materiales de autoayuda de los tribunales de California explican que la sucesión, cuando se requiere, se maneja a través del Tribunal Superior y que un representante personal puede necesitar autoridad judicial antes de vender bienes raíces. Las cartas testamentarias o las cartas de administración, el alcance de la autoridad independiente o limitada, cualquier confirmación judicial requerida de una venta y quién puede firmar un listado o escritura deben ser confirmados por el abogado de la herencia y por los profesionales de título y escrow apropiados. Esta página no indica a los visitantes qué formularios legales presentar, identifica un juzgado ni establece un cronograma para ninguna herencia.

Parte 7

Qué sucede antes de que una propiedad pueda comercializarse

Antes de que se ofrezca una casa en venta, la persona que firmará debe tener la capacidad legal para transmitirla, y las cuestiones de título y autoridad que corresponden a los abogados y profesionales de título deben estar lo suficientemente resueltas para proceder. La ocupación, el acceso, los bienes personales, el seguro y el expediente de estado son cuestiones inmobiliarias que se pueden discutir una vez que esa autoridad esté en su lugar. La comercialización no comienza porque se visitó un sitio web. Una conversación no es un listado.

Parte 8

Cómo una venta relacionada con sucesión difiere de un listado ordinario

Una venta inmobiliaria ordinaria generalmente comienza con un propietario o parte autorizada que puede transmitir el título. Una venta relacionada con sucesión puede involucrar autoridad adicional, avisos, procedimientos judiciales, documentación de la herencia u otros requisitos que no aplican a un listado típico de propietario-ocupante. La comercialización, el estado, la ocupación, los bienes personales y las divulgaciones siguen importando. La persona autorizada para aceptar una oferta y firmar documentos puede no ser la que vivió previamente en la casa. El profesional de bienes raíces puede manejar el lado inmobiliario una vez que se haya establecido la autoridad adecuada.

Parte 9

Trabajar con un agente con licencia

Estos son asuntos inmobiliarios. La autoridad legal permanece con el abogado y los profesionales de título correspondientes. Una vez que existe la autoridad para transmitir, un profesional de bienes raíces con licencia puede hablar sobre:

• El estado de la propiedad y el expediente de divulgaciones
• Valor de mercado y estrategia de precio — solo orientativa, no es un avalúo
• Preparación versus vender en el estado actual
• Enfoques de comercialización convencional y tal como está
• Ocupación y acceso a la propiedad
• Bienes personales que quedan en la casa
• Consultas de compradores y términos de oferta
• Consideraciones de inspección y avalúo en una venta
• Estrategia de comercialización y presentación
• Coordinación con el abogado de la sucesión y otros profesionales

Quién está autorizado para listar o transmitir el título debe confirmarse con un abogado antes de firmar un contrato de listado.

Parte 10

Lo que no podemos determinar

Un profesional de bienes raíces no determina:

• Si una sucesión debe pasar por el proceso de sucesión
• Quién es el propietario legal de la propiedad
• Quién tiene autoridad para vender
• Si se requiere confirmación judicial
• Cómo debe distribuirse una sucesión
• Cómo debe interpretarse un testamento o fideicomiso
• Requisitos legales de divulgación
• Consecuencias fiscales
• Derechos legales de herederos o beneficiarios

Esas preguntas deben ser abordadas por el abogado de California correspondiente, un profesional de título o escrow, un profesional fiscal u otro profesional calificado.