¿Enfrenta una ejecución hipotecaria y necesita vender su casa en California?

Guía

Qué significa la ejecución hipotecaria en California

La ejecución hipotecaria es el proceso que se utiliza para forzar la venta de una propiedad para pagar una deuda después de un incumplimiento. Los tribunales de California publican ayuda propia para el consumidor que explica que los prestamistas pueden proceder ya sea en un tribunal (judicial) o, cuando la escritura de fideicomiso contiene una cláusula de poder de venta, sin una sentencia judicial (no judicial). La ejecución hipotecaria no judicial es la vía más común para los préstamos hipotecarios de California. Esta página trata sobre esa vía común. Si un préstamo en particular sigue un calendario judicial o no judicial es un hecho legal. Esta página no asegura ningún resultado.

Parte 2

Por qué un propietario podría necesitar esta información

Los propietarios de vivienda suelen querer una imagen clara de las opciones restantes después de que se hayan omitido pagos o se haya registrado un aviso de incumplimiento. Comprender los pasos habituales puede ayudarles a hablar sobre la reinstauración, la mitigación de pérdidas, una venta convencional si existe plusvalía, una venta corta si el prestamista la considera o otras vías con los profesionales adecuados. Si alguna opción en particular está disponible es una pregunta para el prestamista, el administrador de servicios y el profesional, no algo que un sitio web pueda decidir.

Parte 3

En qué se diferencia de una venta ordinaria o de una venta corta

Un listado ordinario puede cerrarse si el propietario puede transmitir un título claro y el comprador cumple. Una venta corta añade la suscripción del prestamista; la aprobación no está asegurada. Una ejecución hipotecaria añade avisos obligatorios, períodos de espera legales y, si el proceso continúa, un calendario de subasta pública que el propietario no controla. Una venta convencional, una venta corta u otra disposición voluntaria puede depender de si el propietario aún tiene la capacidad legal de transmitir la propiedad y del estado de cualquier venta del fiduciario programada. Esas preguntas son específicas del expediente y deben confirmarse con el fiduciario y, cuando sea necesario, con un abogado de California.

• Un listado por sí solo no detiene, retrasa ni previene una ejecución hipotecaria.
• Una solicitud completa de mitigación de pérdidas presentada al administrador de servicios puede activar procedimientos federales según la Regulación X de la CFPB, 12 C.F.R. § 1024.41, y también puede implicar las normas de doble seguimiento y ejecución hipotecaria de California, según el momento y los hechos del expediente. Esos procedimientos contienen excepciones y dependen del momento, la integridad y las circunstancias de la solicitud. No aseguran que se apruebe una venta corta, una modificación o un aplazamiento.
• Dos proyectos de ley diferentes modificaron el Código Civil sección 2924f. La ley AB 2424 (2024; vigente el 1 de enero de 2025) añadió los aplazamientos basados en el listado y en el acuerdo de compra en la sección 2924f(e). La ley AB 1521 (2025; vigente el 1 de enero de 2026) aclaró la regla del 67 por ciento del valor de mercado justo en la primera venta en la que se pueda hacer una oferta en la sección 2924f(f). No son la misma modificación. Un listado no es un aplazamiento automático, y el aplazamiento no es lo mismo que detener la ejecución hipotecaria.

No afirmaremos que listar una casa detendrá, retrasará o prevendrá una ejecución hipotecaria ni eliminará deudas. Las preguntas sobre avisos, reinstauración y calendarios del fiduciario corresponden al administrador de servicios, al fiduciario y, si es necesario, a un abogado de California.

Parte 4

Una ruta paso a paso — no una predicción para ningún expediente

El orden que se presenta a continuación es un mapa práctico del proceso no judicial común de California y las normas federales de servicio relacionadas. No es un requisito legal para cada préstamo ni un cronograma asegurado. Los períodos legales son generalmente mínimos. Las solicitudes incompletas, las revisiones de mitigación de pérdidas, la quiebra y los aplazamientos pueden cambiar un calendario. Un titular de licencia no puede interpretar ninguna etapa como si asegurara que durará un número particular de días. Los avisos, las fechas y los derechos restantes de un préstamo específico son hechos legales.

Parte 5

1. Pagos omitidos y contacto temprano con el servicio

Las normas federales de servicio hipotecario generalmente restringen cuándo un administrador de servicios puede emitir el primer aviso o presentación de ejecución hipotecaria hasta que el préstamo tenga más de 120 días de mora, sujeto al alcance y las excepciones de la regulación. Durante la mora, los administradores de servicios comúnmente deben intentar una intervención temprana y proporcionar información sobre las opciones de mitigación de pérdidas. Esas obligaciones pertenecen al administrador de servicios. No aseguran una modificación, una venta corta ni que la ejecución hipotecaria no se inicie más adelante. No deje de hacer pagos únicamente para “calificar” para una opción sin orientación por escrito del administrador de servicios.

Parte 6

2. Contacto requerido antes de un aviso de incumplimiento

Cuando se aplican las normas de contacto de la Ley de Derechos del Propietario de Vivienda de California —incluida la sección 2923.5 del Código Civil, que se limita a ciertas hipotecas, escrituras de fideicomiso, prestatarios y administradores de servicios—, un administrador de servicios hipotecario generalmente no puede registrar un aviso de incumplimiento hasta que haya contactado al prestatario, o haya intentado diligentemente contactarlo, para evaluar la situación financiera y explorar alternativas, y haya transcurrido un período de espera legal después de ese contacto o esfuerzo de diligencia debida. El estatuto también aborda las solicitudes completas en situaciones específicas. Si la sección 2923.5 se aplica a un préstamo en particular es una cuestión legal. Una conversación con un titular de licencia de bienes raíces no es ese contacto requerido del administrador de servicios.

Parte 7

3. Aviso de incumplimiento

En una ejecución hipotecaria no judicial, el fiduciario suele registrar un Aviso de Incumplimiento en el condado donde se encuentra la propiedad y envía copias según lo exige el Código Civil. Registrar el Aviso de Incumplimiento inicia un período legal de no menos de tres meses antes de que el proceso de venta por ejecución hipotecaria pueda avanzar a la siguiente etapa, sujeto a las normas legales que rigen el Aviso de Venta. Durante este tiempo, el prestatario aún puede tener un derecho legal a reinstaurar. El documento registrado, no un sitio web, indica el incumplimiento reclamado y el monto que el administrador de servicios dice que se requiere para subsanarlo.

Parte 8

4. La ventana de reinstauración

La sección 2924c del Código Civil generalmente proporciona un derecho a reinstaurar pagando el monto vencido más los costos y tarifas permitidos, y establece que este derecho finaliza cinco días hábiles antes de la fecha de venta establecida en el aviso de venta. Si la reinstauración aún está disponible, qué monto se requiere y cómo debe realizarse el pago son preguntas para el administrador de servicios, el fiduciario y, si es necesario, un abogado de California. Una reinstauración adecuada, cuando el estatuto y los documentos del préstamo lo permitan, puede detener esa ejecución hipotecaria. Nada en esta página calcula una cifra de reinstauración ni extiende un plazo.

Parte 9

5. Aviso de venta del fideicomisario (Notice of Trustee’s Sale)

Si el incumplimiento no se subsana, el fideicomisario puede registrar, publicar, enviar por correo y difundir un Aviso de Venta del Fideicomisario según lo exige la sección 2924f del Código Civil. El estatuto generalmente requiere esos avisos al menos 20 días antes de la fecha de la venta. El aviso registrado establece la hora y el lugar de la subasta. Un titular de licencia no puede asegurar que se moverá una fecha de venta, ni que quede un número particular de días.

Parte 10

6. Posible aplazamiento cuando se entrega a tiempo un contrato de listado o de compra

La sección 2924f del Código Civil, modificada por el proyecto de ley de la Asamblea 2424 y vigente a partir del 1 de enero de 2025, puede requerir un aplazamiento adicional de una venta programada del fideicomisario que involucre una propiedad inmobiliaria residencial calificada que contenga no más de cuatro unidades de vivienda.

• Aplazamiento basado en el listado

  Para el aplazamiento basado en el listado, el fideicomisario debe recibir, al menos cinco días hábiles antes de la venta programada, un contrato de listado del deudor hipotecario o fideicomitente con un agente de bienes raíces con licencia en California. El estatuto también especifica el método de entrega requerido y exige que la propiedad se coloque en una plataforma de mercadeo disponible públicamente al menos cinco días hábiles antes de la venta programada. El aplazamiento basado en el listado solo puede usarse una vez. Un contrato de listado firmado no constituye, por sí mismo, un aplazamiento.

• Aplazamiento basado en el contrato de compra

  Si ha ocurrido ese aplazamiento basado en el listado, puede estar disponible un segundo aplazamiento legal cuando el fideicomisario reciba a tiempo un contrato de compra calificado. El estatuto define “contrato de compra” y requiere, entre otras cosas, un contrato bona fide totalmente ejecutado, información especificada del comprador y de la transacción, y un precio de compra al menos igual al saldo impago de todas las obligaciones registradas garantizadas por la propiedad. El aplazamiento basado en el contrato de compra también tiene requisitos de entrega específicos y solo puede usarse una vez.

Estas disposiciones no cancelan la ejecución hipotecaria, aseguran un comprador, aseguran un cierre ni aseguran que la propiedad se venda antes de la fecha aplazada. Si el estatuto aplica a una propiedad y un expediente en particular debe confirmarse con el fideicomisario y, cuando se necesite asesoría legal, con un abogado de California.

Parte 11

7. La venta del fideicomisario

Si la venta procede, la propiedad se ofrece en subasta pública. Si no hay una puja exitosa de un tercero, el beneficiario puede tomar la propiedad. Para la propiedad inmobiliaria residencial de primer gravamen calificada que contenga no más de cuatro unidades de vivienda, la sección 2924f(f) del Código Civil establece que el fideicomisario no venderá en la primera venta en la que se pueda hacer una puja por menos del 67 por ciento del valor de mercado proporcionado al fideicomisario. El AB 1521 (vigente a partir del 1 de enero de 2026) aclaró esa redacción. Si la propiedad permanece sin vender después de esa primera venta, el fideicomisario aplazará al menos siete días. Esos requisitos son legales y específicos del expediente. No son un servicio de rescate de ejecución hipotecaria. Después de una venta completada, normalmente se registra una escritura del fideicomisario tras la venta. Los materiales de autoayuda de los tribunales de California indican que, después de una venta del fideicomisario no judicial, generalmente no hay derecho a recomprar la vivienda. Qué camino aplica es una determinación legal.

Parte 12

8. Después de la venta

Si el título se ha transferido, la ocupación y cualquier proceso de desalojo son cuestiones legales. Los ocupantes propietarios y los inquilinos pueden tener derechos de aviso diferentes. Los fondos excedentes, si los hay, se manejan según el estatuto. Una ejecución hipotecaria puede reflejarse en el historial crediticio de un consumidor; el informe y su efecto en una puntuación particular dependen de las circunstancias. Los períodos de espera para financiamiento posterior son preguntas del prestamista. No citamos esos períodos. Las consecuencias fiscales de una ejecución hipotecaria o de una deuda cancelada corresponden a un contador público (CPA).

Parte 13

Opciones que a veces se comentan mientras el propietario aún puede transmitir

Según el expediente, los propietarios preguntan sobre la reinstauración, una modificación del préstamo u otra opción de mitigación de pérdidas, un listado convencional si el capital y el tiempo lo permiten, una venta corta si el prestamista la considera, una presentación tal como está si no se harán reparaciones, o una escritura en lugar de ejecución hipotecaria si el prestamista acepta. La quiebra y otras estrategias legales corresponden a un abogado de California. Cada camino tiene consecuencias crediticias, fiscales y legales diferentes. Ninguno está seguro de completarse antes de una venta del fideicomisario.

• Reinstauración, si el estatuto y las cifras del administrador del préstamo aún lo permiten
• Mitigación de pérdidas, incluida la modificación: la evaluación del administrador del préstamo no es una aprobación asegurada
• Un listado convencional si el tiempo, el título y el estado lo permiten
• Una venta corta solo si el prestamista la considera: la aprobación no está asegurada
• Una presentación tal como está si no se realizarán las reparaciones seleccionadas: tal como está no exime de los deberes de divulgación aplicables en California

Parte 14

Profesionales a quienes consultar

Las preguntas sobre avisos, reinstauración, seguimiento dual, aplazamiento, desalojo o calendarios judiciales corresponden al administrador del préstamo, al fideicomisario, a un consejero de vivienda aprobado por HUD si elige uno, y a un abogado de California cuando se necesite asesoría legal. Un contador público (CPA) debe revisar las preguntas sobre impuestos, deficiencia y deuda cancelada. Un profesional de bienes raíces con licencia puede analizar una estimación de mercado orientativa, no un avalúo, y, si más adelante autoriza un listado, la comercialización de la casa. Eso no es asesoría fiscal, legal, crediticia ni sobre ejecuciones hipotecarias.

Parte 15

Qué puede y qué no puede hacer este escritorio con licencia

Sidney Manzo, Agente, Lic. DRE de CA n.º 01108914, con licencia en California, proporciona servicios de bienes raíces con licencia para propietarios de viviendas en California que enfrentan un plazo de ejecución hipotecaria. Sidney Manzo atiende a los propietarios de viviendas como agente de bienes raíces con licencia en California y ayuda a los propietarios a entender sus opciones de bienes raíces cuando el tiempo puede ser limitado. Después de que un propietario elija tener una conversación, y solo después de que el propietario autorice más adelante un listado, si corresponde, un titular de licencia puede analizar una visión realista del mercado de la propiedad, si una venta convencional o una estrategia de venta corta pueden valer la pena explorar, opciones de mercadeo cuando quede tiempo y coordinación con el contador público (CPA), el abogado de California o el consejero de vivienda aprobado por HUD del propietario.

• Un titular de licencia no puede detener, retrasar ni evitar una ejecución hipotecaria.
• Un titular de licencia no puede asegurar que se aplicará el aplazamiento de la sección 2924f del Código Civil, que se moverá una fecha de venta ni que aparecerá un comprador.
• Un titular de licencia no puede asegurar la aprobación del prestamista, un precio de venta, un neto, un cronograma ni que se evitará una marca de ejecución hipotecaria.
• Un titular de licencia no puede dar asesoría legal, fiscal ni crediticia.

El contacto temprano puede proporcionar más opciones de bienes raíces para analizar. Si ya se ha registrado un Aviso de Incumplimiento o un Aviso de Venta del Fideicomisario, el calendario restante es un hecho legal. Una conversación no es un listado, no es un aplazamiento y no asegura ningún resultado. La publicidad y esta página no deben afirmar lo contrario. Los ejemplos, las estimaciones o las estadísticas de mercado no son compromisos individualizados.