¿Debe más de lo que vale su casa en California?

Guía

Qué es una venta corta

Una venta corta es una venta en la que el tenedor del préstamo acepta, por escrito, recibir menos que el monto restante de la deuda garantizada por la propiedad. El propietario no establece esa aceptación. Lo hace el prestamista y, cuando el préstamo tiene un inversionista o un asegurador hipotecario, también esas partes. La casa suele ofrecerse a un precio respaldado por el mercado, no al saldo del préstamo. La aprobación escrita, si llega, es la que indica a la escrow qué ingreso neto aceptará el prestamista y en qué condiciones. Esta página no asegura aprobación.

Parte 2

Por qué un propietario podría considerarla

Los propietarios a veces consideran una venta corta cuando el ingreso neto esperado de una venta convencional no cubriría la deuda garantizada, o cuando desean explorar una venta en el mercado en lugar de esperar un calendario de ejecución hipotecaria. Los servicers suelen buscar también una dificultad documentada: un cambio en los ingresos, el empleo, la familia o la salud que haga insostenible el pago continuo. El simple hecho de deber más de lo que la casa podría venderse no es, por sí solo, una decisión. Si una venta corta está disponible para un préstamo específico es una cuestión del prestamista y de profesionales.

Parte 3

En qué se diferencia de otras opciones

Una venta corta no es una ejecución hipotecaria, una escritura en lugar de ejecución ni una modificación del préstamo. Un listado ordinario puede cerrarse si el propietario puede transmitir un título claro y el comprador cumple. Una venta corta añade suscripción del prestamista, plazos que controla el prestamista y posibles problemas con gravámenes junior. Los compradores que esperarán y los que no lo harán son grupos diferentes. Un calendario de ejecución hipotecaria, si ya está en marcha, es un hecho legal.

• Un listado por sí solo no detiene, retrasa ni impide una ejecución hipotecaria.
• Una solicitud completa de mitigación de pérdidas presentada al servicer puede activar procedimientos federales conforme a la Regulación X de la CFPB, 12 C.F.R. § 1024.41, y también puede implicar las normas de California sobre dual tracking y ejecución hipotecaria, según el momento y los hechos del expediente. Esos procedimientos contienen excepciones y dependen del momento, la integridad y las circunstancias de la solicitud. No aseguran que se apruebe una venta corta ni que se posponga una venta notificada.
• Los periodos de listado de venta corta y los acuerdos de venta corta se encuentran entre los arreglos de mitigación de pérdidas que contempla la norma federal. Esa es una descripción de la regulación, sin asegurar que una solicitud concreta detendrá una ejecución hipotecaria.

Si aplica alguna protección y por cuánto tiempo es una cuestión del expediente del servicer y, si es necesario, de un abogado de California. Nada de lo que aparece en esta página es una afirmación de que se detendrá una ejecución hipotecaria.

Parte 4

Código de Procedimiento Civil de California § 580e

California publica un estatuto contra la deficiencia que puede aplicarse a ciertas ventas cortas. No es una cancelación general de todo saldo restante, y esta página no constituye asesoría legal. Las protecciones y los recursos varían según si la deuda está garantizada únicamente por una vivienda que cumpla los requisitos. Otras garantías colaterales, obligaciones de codeudores u otras garantías reales pueden cambiar sustancialmente el análisis. Si se aplica la sección 580e depende de la ley aplicable, los documentos del préstamo y de la garantía, la identidad de las partes, la garantía, el consentimiento escrito, las condiciones legales y las circunstancias de la venta, no de un sitio web ni de la carta de aprobación por sí sola.

• Cuando el pagaré está garantizado únicamente por la vivienda que cumple los requisitos — § 580e(a)(1)

  La sección 580e(a)(1) se aplica cuando el pagaré está garantizado únicamente por una escritura de fideicomiso o hipoteca sobre una vivienda de no más de cuatro unidades y se cumplen las condiciones legales. En ese caso, establece que no se adeudará ni cobrará ninguna deficiencia, y que no se solicitará ni dictará ninguna sentencia por deficiencia, cuando el propietario venda por menos que la deuda restante de conformidad con el consentimiento escrito del tenedor, después de que el título se haya transferido y registrado voluntariamente y se hayan entregado los ingresos acordados. La sección 580e(b) establece que el tenedor no exigirá una compensación adicional, aparte de los ingresos de la venta, a cambio de ese consentimiento escrito. Cualquier renuncia supuesta a esas subdivisiones es nula.

• Cuando el pagaré no está garantizado únicamente por esa vivienda — § 580e(a)(2)

  La sección 580e(a)(2) aborda una situación distinta: cuando el pagaré no está garantizado únicamente por una escritura de fideicomiso o hipoteca sobre esa vivienda de una a cuatro unidades. Su redacción no es la misma que la de (a)(1). Aborda cuándo puede dictarse una sentencia por deficiencia y trata los derechos y recursos resultantes de una manera vinculada a la sección 580d. Un consumidor no debe leer (a)(2) como la misma regla de “no se adeudará ni cobrará ninguna deficiencia” que establece (a)(1) para los pagarés garantizados únicamente. Otras garantías colaterales, obligaciones de codeudores u otras garantías reales pueden cambiar sustancialmente qué inciso, recursos u otras normas legales aplican. Si la sección 580e aplica en absoluto es una determinación legal.

• Quiénes y qué no cubre el estatuto

  La sección 580e(c) no limita los recursos del tenedor por fraude en relación con la venta o por deterioro de la propiedad. La sección 580e(d) establece que la sección no aplica si el fideicomitente o el hipotecante es una corporación, una sociedad de responsabilidad limitada, una sociedad limitada o una subdivisión política del estado, y no aplica a ciertos gravámenes regulados de bonos o de servicios públicos.

No trate este resumen como si asegurara que un saldo restante será borrado, incobrable o inaplicable. Un abogado debe revisar el expediente completo.

Parte 5

Gravámenes junior y otras reclamaciones

Los tenedores de gravámenes junior son tenedores independientes. Una aprobación de gravamen de primer grado no resuelve por sí sola los gravámenes junior ni otras reclamaciones contra la propiedad o el prestatario. Cada tenedor de gravamen afectado puede tener problemas independientes de aprobación, pago, liberación o deficiencia. Si un tenedor junior que consiente está cubierto por la sección 580e y qué efecto tiene realmente ese consentimiento son cuestiones legales. El título, la escrow y el abogado —no una instantánea del mercado de toda la ciudad— leen ese expediente.

Parte 6

Un camino paso a paso que los propietarios suelen seguir

Cada préstamo es diferente. El orden que aparece a continuación es un mapa práctico de la práctica común de los servicers y del procedimiento inmobiliario de California. No es un requisito legal ni un cronograma asegurado. Los expedientes suelen tardar meses. Algunas revisiones del prestamista toman muchas semanas después de que se presente un paquete completo. Ninguno de esos períodos es un compromiso para ningún expediente. Las circunstancias del préstamo —dificultad económica, reglas del inversionista, gravámenes junior y un comprador que esperará— influyen en el calendario.

Parte 7

1. Evalúe si una venta corta está siquiera a la vista

Una primera mirada útil consiste en dos cifras que esta página no puede inventar: por cuánto podría venderse razonablemente la casa y qué dice el servicer que se debe, incluidos los atrasos y las comisiones. Un profesional de bienes raíces con licencia puede analizar una estimación de mercado orientativa para la planificación —no un avalúo ni un precio de venta asegurado—. Una cotización de pago proviene del servicer. Compare otras opciones con profesionales calificados: una venta convencional si existe capital, una modificación o refinanciamiento si el servicer lo considera, una escritura en lugar de ejecución hipotecaria o, si ya se han registrado avisos, el calendario de ejecución hipotecaria. Los tribunales de California publican ayuda al consumidor sobre ejecución hipotecaria. No deje de hacer pagos únicamente para “calificar” para una venta corta sin orientación por escrito del servicer. Una conversación no es esa orientación.

Parte 8

2. Reúna a los profesionales

Un listado, si luego decide uno, es un acuerdo por escrito con un corredor o vendedor con licencia de la DRE de California. El Business and Professions Code sección 10131 describe actividades que, cuando se realizan por compensación, generalmente requieren una licencia de bienes raíces —incluida la negociación de la venta de bienes inmuebles y ciertos servicios relacionados con préstamos garantizados por bienes inmuebles—. Una persona que, por compensación, realice actividades que entren en las leyes de licencias de bienes raíces de California puede necesitar una licencia adecuada a menos que se aplique una exención. Un titular de licencia no sustituye a las demás partes.

• Un contador público (CPA) o agente inscrito para el ingreso por cancelación de deuda, el Formulario 1099-C y cualquier exclusión que pueda aplicarse. El IRS analiza el ingreso por deuda cancelada y, por separado, el Formulario 982 para ciertas exclusiones, incluida la insolvencia. Si se aplica alguna exclusión y cómo tratan las reglas fiscales de California el mismo evento son preguntas para un profesional fiscal. No damos asesoramiento fiscal ni establecemos aquí un resultado fiscal de California.
• Un abogado de California cuando estén en cuestión gravámenes junior, otras garantías colaterales u obligaciones de codeudores, título complejo, un propietario entidad, ejecución hipotecaria activa o el alcance de la sección 580e.
• Un consejero de vivienda aprobado por HUD, si desea una revisión independiente de las opciones.

Los formularios de autorización permiten que un agente de listado, una vez contratado, hable con el servicer. La comisión, si luego se firma un listado, suele pagarse de los ingresos de la venta al cierre solo si el prestamista lo permite. Eso no asegura una comisión determinada ni de aprobación. La ley de California y la federal imponen restricciones a ciertos arreglos de honorarios por adelantado y de asistencia hipotecaria. Las reglas difieren según el servicio y las circunstancias —incluidos los requisitos de revisión de la DRE según la sección 10085 del Código de Negocios y Profesiones (Business and Professions Code) y el Reglamento 2970 del Comisionado, el manejo de fondos en fideicomiso y una prohibición separada de honorarios por adelantado para modificaciones de préstamos residenciales—. Un corredor debe confirmar los requisitos aplicables de la DRE y federales antes de solicitar o cobrar cualquier honorario por adelantado.

Parte 9

3. Reúna el expediente de dificultad económica

Los servicers generalmente no revisarán una venta corta basándose en un eslogan. Piden un paquete. Los expedientes incompletos retrasan la revisión. Lo que cualquier servicer en particular desea está en sus propios formularios, no en esta página.

• Una carta de dificultad económica que indique las circunstancias, el momento y el efecto en la capacidad de pago
• Recibos de sueldo recientes, declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios según especifique el servicer
• Un presupuesto mensual o estado financiero que enumere activos y pasivos
• Estados de cuenta hipotecarios actuales y una solicitud de pago
• Formularios de autorización para que el servicer pueda hablar con el agente de listado
• Un archivo de mercado que el titular de licencia puede preparar —un análisis de mercado comparativo o soporte similar, que no es un avalúo—
• Un contrato de listado, una vez que se ejecute uno
• Información de HOA, impuestos y gravámenes junior si existen

Esté preparado para actualizaciones. Un paquete que estaba completo el mes pasado puede no estarlo cuando llegue la oferta.

Parte 10

4. Contacte al servicer

El número que aparece en el estado de cuenta de la hipoteca es el lugar para solicitar el paquete de venta corta o de dificultad económica al escritorio de mitigación de pérdidas. Siga los formularios del servicer. Algunos quieren el paquete antes de un listado; otros quieren primero un listado y una oferta. Mantenga contacto documentado. No confíe en una garantía verbal de que un expediente está “aprobado” o “casi terminado”.

Parte 11

5. Valúe la casa y, si luego decide, anúnciela

Un listado es un acuerdo por escrito, no una visita a un sitio web. Si luego autoriza uno, la casa suele ofrecerse en el mercado abierto a un precio respaldado por el mercado —no al saldo del préstamo—. Algunos servicers quieren esa exposición antes de revisar completamente una oferta. Divulgue que la venta está sujeta a la aprobación del prestamista. Los expedientes de venta corta suelen presentarse tal como está. Una disposición tal como está no elimina por sí sola las obligaciones de divulgación aplicables de California. Si se aplican los requisitos legales de la Declaración de Divulgación de Transferencia del Civil Code sección 1102 depende de la transacción y de cualquier exención legal aplicable, incluidas las enumeradas en la sección 1102.2. Consulte a un abogado de California sobre la divulgación en un expediente específico. El precio y la comercialización deben seguir las reglas de vivienda justa y publicidad. Una mediana de toda la ciudad no es el precio de lista. Los ejemplos, estimaciones, estadísticas de mercado o ahorros hipotéticos en este sitio no son compromisos individualizados de aprobación, condonación de deuda, un ingreso neto, un cronograma, un comprador, un cierre sin desembolso, asistencia de reubicación ni la capacidad de evitar la ejecución hipotecaria.

Parte 12

6. Comercialice la propiedad y reciba ofertas

El grupo de compradores es diferente al de un listado ordinario. El contrato suele estar condicionado a la aprobación por escrito del prestamista, y el calendario es más largo. Fondos propios o financiamiento bien documentado, y un comprador que entienda esa espera, importan más que un número alto que no sobrevivirá a la revisión. La disponibilidad de un comprador en particular puede cambiar. Los retrasos provocan abandonos. Eso es un patrón, no una predicción para su dirección.

Parte 13

7. Acepte una oferta sujeta a la aprobación del prestamista

Si luego acepta una oferta, suele ser en un contrato de compra de California con anexos de venta corta. El contrato no resuelve por sí solo la deficiencia ni los problemas de gravamen del prestamista. La aprobación por escrito del prestamista establece las condiciones bajo las cuales puede proceder la venta propuesta, si se cumplen esas condiciones. No se le pide que acepte el primer número que llegue. Nada en esta página crea un listado ni una oferta aceptada.

Parte 14

8. Presente el paquete completo

Una presentación típica incluye el contrato ejecutado, el expediente de dificultad económica, un informe preliminar de título, un estado de cuenta de cierre estimado o hoja de ingresos netos, la documentación del comprador y todo lo demás que el servicer indique. Si existen gravámenes junior, cada tenedor generalmente revisa y consiente por separado, a menudo con un pago reducido que el junior puede aceptar o no. Un paquete de primer gravamen no resuelve, por sí solo, la reclamación de un junior. Ninguno de esos consentimientos está asegurado.

Parte 15

9. Revisión, valuación y negociación del prestamista

El servicer suele ordenar una opinión de precio de corredor o un avalúo para comparar el precio del contrato con su propia visión del valor. Luego revisa la dificultad económica, los datos financieros, el ingreso neto esperado frente a una vía de ejecución hipotecaria y cualquier directriz del inversionista que aplique. El prestamista puede contraofertar en precio, comisiones, fecha de cierre u otras condiciones. Varias oficinas —servicer, inversionista, asegurador hipotecario— pueden extender el expediente. Mantenga la propiedad en buen estado e informe al comprador. Nada de eso asegura que la revisión terminará en un número determinado de días.

Parte 16

10. La carta de aprobación

Si un tenedor aprueba, suele emitir una aprobación por escrito. Esa carta es un documento fundamental —ingresos netos requeridos, un plazo de cierre que suele ser corto, comisiones permitidas, términos de liberación de gravamen y cualquier lenguaje sobre deficiencia o asistencia de reubicación—. Debe revisarse junto con el contrato de compra, el anexo de venta corta, las instrucciones de escrow, los documentos de liberación de gravamen, otros documentos de cierre, los instrumentos del préstamo y de garantía, y la ley aplicable. Cuando estén en cuestión el saldo restante, pagos adicionales del vendedor, gravámenes junior o garantías adicionales, un abogado de California debe revisar el expediente completo. Una aprobación es sensible al tiempo. No cumplir su plazo puede anularla. Una aprobación por escrito no es una escrow cerrada y, por sí sola, no crea todas las protecciones legales.

Parte 17

11. Cierre la escrow

El cierre, si ocurre, se realiza a través de la escrow y el título ordinarios de California. Los fondos del comprador se desembolsan según la hoja de ingresos netos aprobada y las instrucciones de cierre. El tenedor de gravamen aplicable libera su gravamen cuando se han cumplido las condiciones para su liberación. Eso no resuelve, por sí solo, los gravámenes junior ni otras reclamaciones. La ocupación y la fecha de desalojo están en el contrato y los documentos de cierre, no en esta página. El dinero que el vendedor aporte o reciba al cierre —ya sea que el vendedor no pague nada, reciba fondos de reubicación o se le solicite algo que una carta de consentimiento no permite— está controlado por esos documentos. Nada aquí asegura un cierre sin costo o un cheque de reubicación.

Parte 18

12. Después del cierre — crédito, impuestos y el saldo restante

Una venta corta puede reflejarse en el historial crediticio de un consumidor. El informe y su efecto en una puntuación de crédito particular dependen de las circunstancias y de las prácticas de informe involucradas. Los períodos de espera para una hipoteca posterior son preguntas de crédito y del prestamista. No indicamos esos períodos. La deuda condonada puede informarse como ingreso por cancelación de deuda en el formulario 1099-C del IRS. El IRS analiza las excepciones y exclusiones, incluida la insolvencia informada en el formulario 982. Si aplica alguna exclusión y cómo las normas fiscales de California tratan el mismo evento son preguntas para un contador público. No indicamos un resultado fiscal de California. Si alguna deuda restante puede cobrarse después de una venta corta depende de la ley aplicable, los documentos del préstamo y de la garantía, la identidad de las partes, la garantía que respalda la deuda, el consentimiento por escrito y las circunstancias de la venta. La sección 580e puede proporcionar protecciones importantes en transacciones que califiquen, pero un abogado debe revisar el expediente completo. La propiedad futura de una vivienda no es algo que un sitio de listados pueda determinar.

Parte 19

Complicaciones comunes

Los expedientes suelen cumplir más de uno de estos al mismo tiempo. Ninguno de ellos es motivo para tratar un sitio web como un listado.

• Gravámenes subordinados que no darán su consentimiento, o que solo lo darán en términos que el primer prestamista no aceptará
• Seguro hipotecario o un inversionista que agrega otra revisión
• Un comprador que no esperará el calendario del prestamista
• Un paquete de dificultades incompleto o desactualizado
• Un Aviso de incumplimiento o Aviso de venta del fiduciario ya en el calendario: un listado por sí solo no detiene la ejecución hipotecaria; una solicitud completa de mitigación de pérdidas puede activar procedimientos federales o estatales separados, con excepciones, y aun así no asegura una venta corta
• Ocupación, condición o presentación tal como está que aún requiere divulgaciones de California

Parte 20

Qué puede y qué no puede hacer un profesional de bienes raíces

Después de que autorice un listado, un profesional con licencia puede preparar un expediente de mercado, presentar la casa, ayudar a reunir el paquete que solicita el administrador y negociar dentro del contrato de listado. Un titular de licencia no puede asegurar aprobación, un cronograma, un ingreso neto, una exención de deficiencia más allá de lo que la ley y los documentos proporcionan, un resultado fiscal, un comprador, un cierre sin gastos de bolsillo, asistencia para la reubicación ni que se evitará la ejecución hipotecaria. La publicidad y esta página no deben afirmar lo contrario. Los ejemplos, estimaciones o estadísticas de mercado no son compromisos individualizados. Los procedimientos federales de mitigación de pérdidas según 12 C.F.R. § 1024.41 —incluida la evaluación de una solicitud completa y ciertos avisos— pertenecen al administrador. Esos procedimientos contienen excepciones y dependen del momento, la integridad y las circunstancias de la solicitud. No crean un derecho a una venta corta. Las normas de California sobre doble seguimiento y ejecución hipotecaria, si aplican, son preguntas legales para un abogado.