¿Va a vender una propiedad de alquiler en California con un intercambio 1031?

Guía

Qué es un intercambio 1031 y qué no es

La sección 1031 del Internal Revenue Code puede permitir la no reconocimiento de ganancia o pérdida en un intercambio de bienes raíces mantenidos para uso productivo en un comercio o negocio o para inversión, si se recibe otro bien raíz de tipo similar. Es un aplazamiento, no una eliminación del impuesto. Si una venta y compra en particular califican, qué plazos aplican, cómo deben mantenerse los ingresos y qué debe reportarse son preguntas fiscales y legales. Nosotros no decidimos que un expediente “califica”.

No compramos propiedades ni actuamos como Qualified Intermediary. Una conversación con nosotros no crea un contrato de listado ni una relación de agencia. Los resultados dependen de la propiedad y del mercado.

Parte 2

El aspecto inmobiliario de un intercambio 1031

Si está considerando vender una propiedad de inversión en California, podemos ayudarle a analizar la secuencia inmobiliaria antes de comprometerse con un listado.

• El estado y la posición en el mercado de la propiedad
• Un análisis comparativo de mercado orientativo, no un avalúo ni un precio de venta asegurado
• El posible momento de la venta
• Cómo un listado y la fecha de cierre pueden interactuar con el calendario del intercambio
• Coordinación de las fechas inmobiliarias con su Qualified Intermediary y su profesional de impuestos
• El lado de la compra, si busca representación por separado y firma el acuerdo de representación del comprador y las divulgaciones de agencia aplicables

No determinamos si su intercambio califica. Su profesional de impuestos y su Qualified Intermediary se encargan de esa pregunta. No se asegura la alineación de la venta y el reemplazo.

Parte 3

¿Está considerando una venta como parte de un intercambio 1031?

Comience con la propiedad en California y el cronograma inmobiliario. Podemos tener una conversación inicial sobre la propiedad, el posible momento de la venta y cómo el aspecto inmobiliario puede interactuar con el calendario del intercambio. No determinamos si el intercambio califica.

Parte 4

Un camino paso a paso para un intercambio 1031 en California

El orden que se presenta a continuación es un mapa práctico basado en materiales actuales del IRS y de la California Franchise Tax Board. No es un requisito legal para cada expediente ni un resultado asegurado. Los plazos dependen de los hechos. Los resultados dependen de las propiedades, los contratos escritos, el Qualified Intermediary, el calendario de declaraciones de impuestos y el desempeño de todas las partes.

Parte 5

1. Confirme si las propiedades pueden calificar

La propiedad que se vende (la propiedad cedida) y la propiedad que se adquiere (la propiedad de reemplazo) generalmente deben ser bienes raíces mantenidos para inversión o usados en un comercio o negocio. Las residencias principales, las segundas viviendas usadas principalmente para disfrute personal y la propiedad mantenida principalmente para la venta, incluidos los flips típicos, generalmente no califican. Después de la Tax Cuts and Jobs Act, los intercambios de tipo similar se limitan a bienes raíces; los bienes personales generalmente no califican. Los materiales de la California Franchise Tax Board indican que, para los años fiscales que comienzan el 1 de enero de 2025 o después, los intercambios de tipo similar en California también se limitan a bienes raíces. Los bienes raíces ubicados fuera de Estados Unidos generalmente no son de tipo similar a los ubicados en Estados Unidos. Si un par de propiedades en particular califica es una pregunta para un profesional de impuestos calificado.

Parte 6

2. Contrate a los profesionales adecuados antes de que cierre la venta

En un intercambio diferido, generalmente se contrata a un Qualified Intermediary antes del cierre de la propiedad cedida para que usted no reciba los ingresos de la venta. La recepción constructiva de esos fondos puede invalidar el intercambio. Un asesor fiscal o CPA, y un abogado inmobiliario cuando el expediente es complejo, deben participar en la conversación. Elegir un QI es una pregunta profesional, no algo que decide esta página.

Parte 7

3. Venda la propiedad cedida

La casa generalmente se lista y vende por los canales habituales. El lenguaje del contrato de compra puede indicar que el vendedor tiene la intención de realizar un intercambio 1031 y que el comprador cooperará; ese lenguaje, por sí solo, no completa un intercambio. Al cierre, el Qualified Intermediary generalmente recibe los ingresos netos. Usted no debe tomar posesión constructiva de esos fondos. Cómo se mueven los fondos es una pregunta de cierre, del QI y del profesional de impuestos.

Parte 8

4. Identifique la propiedad de reemplazo dentro de 45 días

Las instrucciones del Formulario 8824 del IRS indican que la propiedad de reemplazo en un intercambio diferido debe identificarse dentro de los 45 días posteriores a la transferencia de la propiedad cedida. La identificación generalmente se hace por escrito y firmada, con una descripción inequívoca (dirección o descripción legal), enviada a la persona obligada a transferir la propiedad de reemplazo u otra persona involucrada en el intercambio (que no sea una persona descalificada). La sección 1.1031(k)-1 del Reglamento del Tesoro generalmente permite la identificación bajo una de estas alternativas: hasta tres propiedades de cualquier valor (la regla de las tres propiedades); cualquier número de propiedades siempre que su valor de mercado justo agregado no exceda el 200 por ciento del valor de mercado justo de la propiedad cedida (la regla del 200 por ciento); o cualquier número de propiedades si el contribuyente recibe la propiedad de reemplazo identificada que constituye al menos el 95 por ciento del valor de mercado justo agregado de todas las propiedades identificadas (la regla del 95 por ciento). Si la propiedad de reemplazo se recibe realmente antes de que termine el período de 45 días, generalmente se considera cumplido el requisito de identificación por escrito. Estos plazos son preguntas de calendario para el QI y el profesional de impuestos. No podemos extenderlos.

Parte 9

5. Reciba la propiedad de reemplazo dentro de 180 días, o antes si vence la declaración

Las instrucciones del Formulario 8824 indican que la propiedad de reemplazo debe recibirse a más tardar el día 180 después de la transferencia de la propiedad cedida, o la fecha de vencimiento (incluidas las prórrogas) de la declaración de impuestos del año de esa transferencia, lo que ocurra primero. Los períodos de 45 días y 180 días corren simultáneamente. El QI generalmente usa los fondos del intercambio para adquirir el reemplazo. Para diferir completamente la ganancia en la práctica, los inversionistas a menudo necesitan una propiedad de reemplazo de igual o mayor valor, reinversión del capital y reemplazo de la deuda pagada; de lo contrario, el dinero recibido o el alivio de deuda hipotecaria puede ser “boot” gravable. Si esas condiciones se cumplen en un expediente específico es un cálculo fiscal, no un eslogan de listado. No se asegura ninguna propiedad de reemplazo, fecha de cierre ni diferimiento.

Parte 10

6. Siga las retenciones e informes de California que puedan aplicar

California generalmente se ajusta a las reglas federales de intercambio de bienes raíces de tipo similar, con requisitos adicionales de retención y declaración de información. Las instrucciones actuales del Formulario 593 de la Franchise Tax Board indican que la retención inmobiliaria de California es generalmente del 3 1/3 por ciento (0.0333) del precio de venta, a menos que aplique una exención o un cálculo alternativo. Un intercambio de tipo similar simultáneo puede estar exento de retención; un intercambio diferido puede estar exento en la transferencia inicial. Si el vendedor recibe dinero u otra propiedad no de tipo similar que exceda los $1,500, puede aplicar la retención. Los materiales de la FTB para intermediarios calificados indican que, para boot que exceda los $1,500, la retención es generalmente del 3 1/3 por ciento del boot que exceda los $1,500, a menos que se elija otro método. Si el intercambio no se realiza o no califica para el no reconocimiento, el intermediario generalmente debe retener el 3 1/3 por ciento del precio de venta, a menos que aplique otra exención o el cálculo alternativo de retención. El Formulario 593 es la declaración actual de retención inmobiliaria. Si una exención está disponible en un cierre es una pregunta fiscal y de escrow.

Si se intercambia un bien raíz en California por una propiedad de tipo similar ubicada fuera de California y se difiere la ganancia, la FTB requiere el Formulario FTB 3840 (California Like-Kind Exchanges) para el año del intercambio y generalmente para cada año posterior hasta que se reconozca la ganancia o pérdida diferida de fuente californiana. La FTB describe esto como preservar la fuente californiana de la ganancia diferida. Esa declaración anual a menudo se llama regla de seguimiento de “clawback”. California grava las ganancias de capital como ingreso ordinario; las tasas combinadas pueden alcanzar el 13.3 por ciento según el ingreso gravable, incluido el impuesto de servicios de salud mental sobre ingresos gravables superiores a $1 millón. Las preguntas sobre tasas y declaraciones pertenecen a un profesional de impuestos calificado.

Parte 11

7. Evite errores comunes

No reciba usted mismo los ingresos de la venta, ni siquiera brevemente, si el plan es un intercambio diferido. No trate el período de identificación de 45 días ni el plazo de reemplazo como flexibles; puede aplicar un alivio limitado por desastres según las reglas federales en algunos casos, pero eso es una pregunta para el profesional de impuestos, no un compromiso de un titular de licencia. Los intercambios entre partes relacionadas tienen restricciones adicionales, incluida una regla de disposición de dos años generalmente aplicable según la sección 1031(f) del IRC. El dinero u otra propiedad no de tipo similar recibida —boot— generalmente es gravable en esa medida. Los intercambios inversos (adquirir primero la propiedad de reemplazo) y los intercambios de mejoras son posibles, pero requieren una estructuración especial con el QI y otros profesionales. No podemos hacer que un comprador, un QI o un calendario fiscal funcionen.

Parte 12

8. Cierre e informe el intercambio

Complete la compra de reemplazo a través del QI si esa es la estructura. Un estado de cuenta final del QI es típico. El intercambio se informa en el Formulario 8824 federal con la declaración del año en que se transfirió la propiedad cedida, y en la declaración de California según lo requiera la FTB, incluido el FTB 3840 cuando se intercambia propiedad en California por una propiedad de reemplazo fuera del estado. Conserve las cartas de identificación, los acuerdos con el QI, los estados de cierre, el Formulario 593 y los documentos relacionados. Los períodos de evaluación ordinarios de California a menudo duran cuatro años; su profesional de impuestos debe indicar cuánto tiempo conservar el expediente.

Parte 13

9. Mantenga la propiedad de reemplazo para inversión o uso comercial

La propiedad de reemplazo debe continuar manteniéndose para inversión o uso productivo en un comercio o negocio. No existe un período mínimo de tenencia estatutario fijo. El IRS evalúa la intención al momento del intercambio. Algunos asesores mencionan períodos de tenencia de uno a dos años como cuestión práctica. Eso no es un puerto seguro legal en esta página. Las preguntas sobre conversión a uso personal corresponden al asesor fiscal.

Parte 14

Una lista de verificación práctica de 1031 en California

Utilice la lista a continuación como ayuda para la planificación. Completar un elemento no significa que el intercambio califique o que el impuesto se difiera.

• Confirme con un profesional de impuestos que ambas propiedades pueden ser bienes raíces mantenidos para inversión o uso comercial.
• Contrate a un Intermediario Calificado antes del cierre de la venta de la propiedad cedida.
• Venda la propiedad cedida de modo que los fondos vayan al Intermediario Calificado, no a usted.
• Identifique la propiedad de reemplazo por escrito y firmada dentro de 45 días, conforme a una de las reglas de identificación.
• Reciba la propiedad de reemplazo a más tardar el primero entre 180 días o la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos, incluidas las prórrogas.
• Consulte con un contador público (CPA) si se reinvirtió todo el capital y si se reemplazó la deuda, si el objetivo es la diferimiento total.
• Resuelva la retención de California mediante el Formulario 593 o cualquier exención de intercambio reclamada con la escrow y el Intermediario Calificado.
• Presente el Formulario federal 8824 y cualquier formulario requerido de California, incluido el FTB 3840 si la propiedad de reemplazo está fuera de California.
• Conserve el expediente del intercambio según lo indique su profesional de impuestos.

Parte 15

Limitaciones importantes

Un intercambio 1031 es una estructura de diferimiento de impuestos con calendarios absolutos. No es una ganancia neta asegurada, una casa de reemplazo asegurada ni un cierre asegurado.

• No le diremos que una venta en particular califica como intercambio 1031.
• No aseguramos que una propiedad de reemplazo siga disponible, que un Intermediario Calificado cumpla o que se cumpla un plazo.
• No retenemos fondos de intercambio ni actuamos como Intermediario Calificado.
• La retención de California, el informe FTB 3840 y el Formulario federal 8824 son asuntos de cumplimiento tributario, no servicios de listado.
• Una conversación, un análisis de mercado comparativo o un listado no completan un intercambio.

Las preguntas legales corresponden a un abogado de California. Las preguntas sobre impuestos, retenciones y estructura 1031 corresponden a un profesional de impuestos calificado y al Intermediario Calificado. No brindamos asesoría legal, tributaria, crediticia ni sobre 1031.

Parte 16

Qué puede y qué no puede hacer este escritorio con licencia

Sidney Manzo, Agente, Lic. DRE de CA N.º 01108914, con licencia en California, brinda servicios inmobiliarios con licencia para propietarios de California cuya venta pueda acompañar un intercambio de tipo similar. Sidney Manzo atiende a propietarios de vivienda como agente de bienes raíces con licencia en California. Podemos proporcionar un análisis de mercado comparativo orientativo, ayudar a preparar y comercializar la propiedad en California si luego autoriza un listado, y coordinar las fechas inmobiliarias con el cronograma que lleva su Intermediario Calificado y su profesional de impuestos. La alineación no está asegurada. No compramos propiedades, no retenemos fondos de intercambio, no actuamos como Intermediario Calificado ni determinamos si un intercambio califica.

No aseguramos que algún intercambio tenga éxito, que un reemplazo se cierre o que se difieran los impuestos federales o de California. Una relación de listado se establece mediante el acuerdo escrito aplicable; visitar o contactar un sitio web no crea por sí mismo un contrato de listado. La publicidad y esta página no deben afirmar lo contrario.