¿Va a vender una propiedad de alquiler o de inversión en California?

Guía

¿Qué es una propiedad de inversión?

Una propiedad de inversión es un bien inmueble que posee principalmente para generar ingresos o apreciación a largo plazo, en lugar de para vivir en él. Algunos ejemplos comunes son:

• Casas o apartamentos de alquiler
• Edificios multifamiliares
• Propiedades comerciales
• Terrenos vacíos mantenidos para inversión o uso futuro; si un terreno en particular se mantiene para inversión o principalmente para la venta es una cuestión fiscal
• Alquileres vacacionales utilizados principalmente para generar ingresos en lugar de para disfrute personal, cuando ese uso esté permitido

El factor clave suele ser la intención y el uso real: la propiedad se mantiene generalmente para inversión o se utiliza en un comercio o negocio. Si una propiedad en particular se trata de esa manera a efectos fiscales es una cuestión para un profesional de impuestos calificado. Nosotros no hacemos esa determinación.

Parte 2

¿Qué es una residencia principal?

Su residencia principal es generalmente la casa que utiliza como lugar principal de residencia. Las normas fiscales pueden utilizar pruebas específicas según el asunto que se considere. Entre los posibles indicadores se incluyen dónde pasa el tiempo, dónde recibe el correo, dónde está registrado para votar y las direcciones que aparecen en su licencia de conducir o declaraciones de impuestos. Estos son solo ejemplos y no constituyen una prueba fiscal completa. Nosotros no determinamos si una propiedad es su residencia principal.

Parte 3

Por qué importa la diferencia

La comparación que aparece a continuación es información general sobre distinciones comunes. No constituye asesoramiento fiscal, legal, de seguros ni de préstamos, y no decide cómo se trata cualquier propiedad en particular.

Si alguno de estos elementos aplica a una propiedad específica depende de los hechos y la ley aplicable. Consulte a un profesional de impuestos calificado, un profesional de seguros o un prestamista sobre su situación.

Parte 4

Convertir una antigua vivienda en una propiedad de inversión

Algunos propietarios eventualmente se mudan de una residencia principal y conservan la antigua vivienda como propiedad de alquiler u otra propiedad de inversión. Un cambio de uso puede tener consecuencias fiscales, de seguros, de financiamiento y de administración de la propiedad.

• Confirme el cambio de uso previsto con su profesional de impuestos.
• Revise la hipoteca y cualquier requisito de ocupación por el propietario.
• Actualice la cobertura de seguros para el nuevo uso de la propiedad. Confirme la cobertura con su profesional de seguros antes de cambiar el uso de la propiedad.
• Establezca registros apropiados de alquiler o inversión.
• Registre la fecha del cambio de uso y los ingresos y gastos relevantes.
• Pregunte a su profesional de impuestos cómo se tratarían la depreciación, la ganancia en una venta futura y cualquier intercambio 1031 potencial.

Mudarse por sí solo no establece que se hayan cumplido todos los requisitos fiscales. Si una residencia anterior puede tratarse posteriormente como propiedad de inversión para un propósito fiscal particular depende de los hechos y la ley aplicable. Su profesional de impuestos también puede determinar el tratamiento apropiado de la base y la depreciación cuando una residencia anterior se pone en servicio como alquiler.

Parte 5

Errores comunes que debe evitar

Los elementos a continuación son problemas de planificación comunes que los propietarios discuten con sus profesionales. No son una lista completa y no son instrucciones para ningún archivo.

• Suponer que cualquier casa que posea califica automáticamente como propiedad de inversión.
• Suponer que una exclusión de ganancia en la venta de una vivienda y el tratamiento de intercambio 1031 pueden combinarse automáticamente cuando cambia el uso de una propiedad.
• Usar una póliza de seguro de propietarios de vivienda personal en un alquiler sin confirmar la cobertura.
• No discutir el reporte de ingresos por alquiler con un profesional de impuestos una vez que la propiedad ya no se usa como vivienda principal.
• Mezclar el uso personal y el uso de alquiler sin registros claros.

Parte 6

Qué puede discutir un profesional de bienes raíces con licencia

La distinción entre una residencia principal y una propiedad de inversión puede afectar las decisiones inmobiliarias que tome sobre marketing, financiamiento, seguros, administración de la propiedad y el momento. Las consecuencias fiscales y legales deben revisarse con los profesionales apropiados.

• Discutir las consideraciones inmobiliarias de conservar, alquilar o vender una residencia anterior
• Evaluar la condición de la propiedad y la posición en el mercado
• Preparar un análisis de mercado comparativo orientativo — no un avalúo ni un precio de venta asegurado
• Discutir el momento potencial de listado y venta
• Ayudar a preparar y comercializar una propiedad si más adelante autoriza un listado
• Coordinar las fechas inmobiliarias con su profesional de impuestos, prestamista, profesional de seguros o Intermediario Calificado
• Asistir con el lado de la compra cuando busque representación por separado e ingrese en los acuerdos y divulgaciones aplicables

No determinamos el tratamiento fiscal, asesoramos si una propiedad califica para un intercambio 1031, proporcionamos asesoría legal o financiera, retenemos fondos de intercambio ni actuamos como Intermediario Calificado. No compramos propiedades. Una conversación no crea un contrato de listado ni una relación de agencia. Los resultados dependen de la propiedad y del mercado. Esta información es solo para fines educativos y no constituye asesoría fiscal, legal o financiera. Las reglas pueden cambiar y las situaciones individuales varían. Siempre consulte a un profesional fiscal calificado, un abogado de bienes raíces o un CPA familiarizado con los bienes raíces en California antes de tomar decisiones sobre residencias principales o propiedades de inversión.