¿Necesita vender una casa desocupada en California?

Guía

¿Qué cuenta como propiedad vacante?

La vacancia es generalmente una cuestión de uso real. Una propiedad no necesita estar abandonada para considerarse vacante a efectos de seguro, financiamiento o códigos locales. La forma en que un asegurador, prestamista o ciudad define la vacancia puede diferir. Nosotros no determinamos ese estado.

• Una casa unifamiliar o condominio vacío
• Un edificio multifamiliar o comercial vacante
• Terreno sin desarrollar o en estado natural
• Una propiedad que ha estado vacía por un período prolongado

Parte 2

Seguridad y estado físico

Las propiedades vacías pueden atraer vandalismo, robos, ocupación no autorizada o problemas de mantenimiento diferido. Las inspecciones regulares, cerraduras seguras, iluminación exterior y alarmas monitoreadas se mencionan a menudo como medidas prácticas. No aseguran que una propiedad permanezca sin daños. Las ordenanzas locales en algunas ciudades de California abordan las propiedades vacantes o deterioradas y pueden imponer multas o requerir registro. Si una ordenanza aplica a una dirección particular es una cuestión del gobierno local.

Parte 3

Seguro

Las pólizas estándar de propietarios de vivienda o arrendadores suelen limitar o excluir la cobertura una vez que una propiedad ha estado vacante por un período especificado en la póliza. Ese período puede variar. Se suelen mencionar períodos de 30 a 60 días, pero el documento que controla es la póliza misma. Puede requerirse una póliza para propiedad vacante o terreno vacante y puede costar más. Los términos de cobertura, exclusiones y requisitos deben confirmarse directamente con un profesional de seguros antes de que una propiedad quede vacante o se compre vacante. No vendemos seguros ni interpretamos la cobertura de las pólizas.

Parte 4

Financiación

Los prestamistas suelen tratar las propiedades vacantes de forma diferente a las ocupadas por el propietario o por inquilinos. Los programas de préstamo, los requisitos de enganche, las tasas de interés y los estándares de suscripción pueden ser más restrictivos. Los requisitos de ocupación por el propietario en los préstamos existentes deben revisarse con el prestamista. No otorgamos préstamos ni determinamos si un prestatario o una propiedad calificará.

Parte 5

Impuestos sobre la propiedad y evaluaciones

Los impuestos sobre la propiedad en California generalmente continúan ya sea que una propiedad esté ocupada o vacía. Algunas jurisdicciones locales pueden imponer evaluaciones o tarifas adicionales relacionadas con la vacancia o el deterioro. El valor base del año de la Proposición 13 generalmente permanece en su lugar a menos que se aplique un cambio de propiedad, una nueva construcción u otro evento de revaluación. Consulte a un profesional de impuestos calificado o al tasador del condado sobre una parcela en particular.

Parte 6

Costos de tenencia

Incluso cuando está vacía, una propiedad vacante puede generar gastos continuos: impuestos sobre la propiedad, seguro, servicios públicos si se dejan encendidos, jardinería, seguridad y reparaciones. Esos costos deben tenerse en cuenta en cualquier decisión de compra o tenencia. Esta página no estima esos costos para ninguna propiedad.

Parte 7

Oportunidades potenciales

Los propietarios y compradores a veces analizan estrategias como mantener terreno para posible desarrollo futuro, renovar y reposicionar una propiedad como alquiler o reventa, considerar un intercambio 1031 si la propiedad se mantiene para inversión, o ensamblar parcelas adyacentes. Si alguna de esas estrategias es apropiada depende de los hechos específicos, la zonificación local, las condiciones del mercado y el asesoramiento profesional. Ninguna estrategia, cronograma o resultado financiero está asegurado. Si una propiedad inmobiliaria vacante puede calificar para un intercambio 1031 es una pregunta fiscal para un profesional de impuestos calificado y un Intermediario Calificado; la propiedad mantenida principalmente para la venta generalmente plantea problemas diferentes.

Parte 8

Comprar una propiedad vacante

Al considerar una propiedad vacante, los compradores y sus profesionales a menudo revisan elementos como los siguientes. Completar un elemento no completa la diligencia debida ni asegura un cierre.

• Realice una diligencia debida exhaustiva sobre el título, levantamientos, zonificación, condiciones ambientales y cualquier permiso abierto o violaciones de código.
• Inspeccione la propiedad cuidadosamente en busca de mantenimiento diferido, daños por agua, problemas de plagas o vandalismo.
• Confirme la disponibilidad y el costo del seguro con un profesional de seguros antes del cierre.
• Revise las ordenanzas locales sobre propiedades vacantes y los requisitos de registro con la ciudad o el condado correspondiente.
• Evalúe el acceso, los servicios públicos y el potencial de desarrollo, especialmente para terrenos.
• Coordine con su prestamista desde el principio, ya que los términos de financiamiento pueden diferir.

Parte 9

Vender una propiedad vacante

Vender una propiedad vacía a menudo implica una preparación adicional. Ninguno de los elementos a continuación es requerido por esta página, y ninguno asegura una venta, un precio o una fecha de cierre.

• Aborde el mantenimiento diferido y el atractivo exterior cuando sea práctico.
• Asegúrese de que la propiedad esté segura y accesible para las visitas.
• Revele los hechos materiales conocidos, incluidos los problemas relacionados con la vacancia. Un enfoque tal como está, si se utiliza, no exime por sí mismo de las obligaciones de divulgación aplicables en California.
• Considere si el montaje de escena, los recorridos virtuales o el marketing dirigido pueden ser útiles. Una mayor exposición no siempre es la que más conviene, y ningún método de marketing está asegurado para producir un comprador.
• Coordine el tiempo con cualquier planificación fiscal o de intercambio a través de los profesionales correspondientes.

Parte 10

Mantener o administrar una propiedad vacante

Si ya posee una propiedad vacante, los propietarios a menudo analizan lo siguiente con sus profesionales de seguros, impuestos y propiedad. Estas son notas de planificación, no instrucciones de administración de propiedades de esta agencia.

• Mantenga un seguro diseñado para la vacancia, según lo confirmado con un profesional de seguros.
• Realice verificaciones físicas regulares o organice monitoreo.
• Mantenga los servicios públicos al nivel mínimo requerido para la protección, o analice la preparación para el invierno cuando corresponda, con los profesionales de servicios públicos y seguros correspondientes.
• Manténgase al día con los impuestos sobre la propiedad y cualquier requisito de registro local.
• Documente las medidas de mantenimiento y seguridad.
• Reevalúe la estrategia de tenencia periódicamente con sus asesores fiscales y de bienes raíces.

Parte 11

Qué puede analizar un profesional de bienes raíces con licencia

Las propiedades vacantes implican consideraciones únicas de bienes raíces en torno al marketing, la fijación de precios, el estado, la seguridad y el tiempo de la transacción. Las consecuencias fiscales, legales, de seguros y de financiamiento deben revisarse con los profesionales correspondientes.

• Evaluar el estado de la propiedad y su posición en el mercado
• Analizar enfoques de fijación de precios y marketing para casas vacantes o terrenos — no un precio de venta asegurado
• Preparar un análisis de mercado comparativo orientativo — no un avalúo ni un precio de venta asegurado
• Coordinar el acceso, las consideraciones de seguridad y la logística de las visitas
• Ayudar a preparar y comercializar una propiedad vacante si más adelante autoriza un listado
• Asistir en el lado de la compra cuando busque representación por separado e ingrese en los acuerdos y divulgaciones aplicables
• Coordinar el tiempo de la transacción inmobiliaria con su profesional de impuestos, prestamista, profesional de seguros u otros asesores

No proporcionamos asesoramiento fiscal, legal ni de seguros, determinamos si una propiedad califica para cualquier tratamiento fiscal en particular, incluido un intercambio 1031, retenemos fondos de intercambio ni actuamos como Intermediario Calificado. No compramos propiedades. Una conversación no crea un contrato de listado ni una relación de agencia. Los resultados dependen de la propiedad y del mercado. Esta información es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento fiscal, legal, de seguros ni financiero. Las normas, las ordenanzas locales y las prácticas de seguros pueden variar y cambiar. Siempre consulte a profesionales calificados familiarizados con los bienes raíces en California antes de comprar, vender o mantener una propiedad vacante.